【元営業マンが徹底解説!】不動産売却の一括査定後、大手と中小どっちに依頼したらいいの?メリット・デメリットまとめ

元営業マンが徹底解説!】不動産売却の一括査定後、大手と中小どっちに依頼したらいいの?メリット・デメリットまとめ 不動産

不動産売却の一括査定を依頼した後には、売却活動を依頼する不動産会社を選ぶことになりますね。
ここでの会社選びが、不動産の売却活動の行く末を100%左右するといっても過言ではありません。

それに不動産屋って、なんとなく信用できない気がしますよね。

確かに不動産屋さんって、少し前までは非常に胡散臭いイメージでした。
高級車を乗り回して、金のネックレスにセカンドバッグ。とにかく派手なイメージ。
あまり信用できなくて、不動産会社選びに慎重になってしまうのもわかります。

ですが、最近はインターネットによる情報公開が盛んになった影響で、不動産屋さんも
公正で誠実な会社以外は生き残れない状況になりました。

しかし、今でも信用できない悪徳な不動産屋さんは、少数ですが存在することは事実です。

そんな中で、「大手の不動産会社と中小の不動産会社、どっちに売却を依頼すればいいんだろう?」といった悩みは、不動産の売却をしたことがない人にとっては非常に判断が難しいですよね。
この悩みを解決するためには、大手の不動産会社と中小の不動産会社それぞれのメリット・デメリットを知っておく必要があります!

今回は、大手の不動産仲介会社で働いていた僕が実際に感じた、

  • 大手の不動産会社に売却活動を依頼するメリット・デメリット
  • 中小の不動産会社に売却活動を依頼するメリット・デメリット

を、それぞれ実際に起こった出来事を交えて解説していきます!

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大手企業のメリット

まずは、大手の不動産会社に不動産の売却を依頼した場合のメリットをご紹介していきますね!

知名度が高く安心できる!

大手の不動産会社は、知名度がありますから、それだけで安心できますよね!

会社としての歴史も長く、取引実績も多いため社内の規則がしっかりと定められています。

不動産に限らず、大手の会社っていうのは何より『会社のブランドイメージが悪くなること』を極端に嫌います。

会社のブランドイメージを悪化させるような強引な営業活動や、無理やり仲介手数料を稼いだり、物件にある悪い点を隠して契約させたり、といった不正行為はほとんどないと考えていいです!

実際に僕が働いていた大手の不動産会社では、お客さんを損させるようなことは本当に嫌われていました。
不動産の調査不足で少しでも嘘をついてごまかそうとすると、上司にメチャクチャ怒られましたねぇ。
どの上司もまるでチンピラみたいな口調で怒るのに、内容はどんな時でも「お客さんに損をさせるな」って内容でしたね。

重要事項説明書・不動産調査がめちゃくちゃ丁寧!

不動産を売買するときには、仲介会社は「重要事項説明書」という書面を作成します。

皆さんも、名前を聞いたことはあるかもしれません。

簡単に言うと、売買する不動産には法律上でどんな制限があるのか?どんな注意点があるのか?などを調査結果に基づいて記載するものです。

重要事項説明書がしっかり書かれているということは、それだけしっかりと売買する不動産について調査をしているということになります。

調査をしっかりしていないと、不動産を売却した後に欠陥が発覚して損害賠償を請求された・・・なんてこともありえます。
そうした最悪の事態を防ぐためには、不動産の売買契約より前に買い手に欠陥があるなら説明をし、納得してもらった上で署名と捺印をもらうことが必須です。

不動産の売買契約を結んでしまった後に瑕疵(ぱっと見ではわからない欠陥のこと)が見つかった場合、瑕疵に気づかずに取引してしまった売主ばかりか、仲介会社も責任を問われる可能性があります。そのため不動産の調査には慎重すぎるくらい慎重である必要があります。

例えば本当に些細なことですが、駅から物件までの距離を1分間違えて不動産を購入させてしまっただけでも、裁判沙汰になった事例もあるらしいです。

また、不動産によっては昔近隣で水害があったり、近隣にクリーニング屋さんの工場があるから土壌汚染の可能性があったり、売ろうとした物件が実はお隣さんとどこまでがどっちの敷地か?で揉めていたりと、しっかりと調査しなければ分からない落とし穴が本当にたくさんあります。

その点で大手企業は、本当に細かいところまで不動産の調査を行ってくれます。
会社によっては営業担当とは別に調査の専門部隊がいたりします。

大手の不動産会社が作成した重要事項説明書は、本当にびっくりするくらい細かな懸念点まで書いてくれます。

どのくらい細かいのかを、『おにぎりのカロリー表示』にたとえてみましょう。

通常であれば、『おにぎり:200kcal』 と記載すればいいところ、
大手の不動産会社はこのくらい細かく説明をしてくれます。

「おにぎり:200kcal(ただし測定方法により、多少の誤差が生じる可能性があります) 。おにぎりを食べすぎると、血糖値の上昇を招き、糖尿病になるリスクが高まります。また、成人男性の1日の摂取カロリーの目安は、2,000kcalです。そのため本おにぎりを1日10個以上召し上がると、成人男性の1日の摂取カロリーの目安を超過してしまうため、肥満になる可能性があります。なお、将来関係法令の改定により、おにぎり1個あたりのカロリー上限が200kcal未満と定められた場合には、本おにぎりは『おにぎり』と表記できなくなる可能性があります。」

どうでしょうか?たとえ話ですが、大手の不動産会社がどのくらい丁寧に重要事項説明書を作成してくれるか、イメージがつかめたんじゃないでしょうか?(おにぎりの良し悪しは置いておいて笑)

僕も以前はその重要事項説明書を作成する側だったのですが、「こんなことまで調べなきゃいけないのかよ・・・」といい意味で戦慄を覚えたことが何回もあります。

僕自身で「調査は完璧だ!もうこれ以上重要事項として書くことなんて何もない!」って状態で上司に提出すると、平気で10回くらい差し戻されますw

そのくらい大手企業は、不動産調査も重要事項説明書も、しっかりと作成してくれます。
綿密に記載された重要事項説明書は、仲介をする不動産会社のみでなく不動産を売却するあなたの身をも守ってくれるのです!

大手不動産会社のデメリット

一方で、大手の不動産会社に不動産の売却を依頼した場合のデメリットをご説明します。

仲介手数料などの割引はほとんど期待できない

仲介手数料などの報酬面では、割引などは期待できないという点はデメリットと言えるのではないでしょうか。

最近では、差別化のために仲介手数料を割引したり、なんと仲介手数料無料で仕事をする中小の不動産会社も増えてきました。

確かに大手の不動産会社に知名度やブランドイメージで負けている中小の不動産会社が、お客さんに魅力的に感じてもらうには「価格」で勝負するしかありません。

その点大手の不動産会社は差別化するまでもなくお客さんや取り扱える不動産が集まります。
また正規の仲介手数料分くらいはきっちり働いてくれますので、やはり仲介手数料の値引きは基本的にしてくれません。

ほとんどの場合、不動産会社の担当者が何か重大なミスを犯した場合でなければ、仲介手数料を割引したり無料にしたりすることはできないと考えていてくださいね!

レスポンスでやや劣る

中小の不動産会社と比較すると社内の手続きが多く、ややレスポンスに劣る傾向にあります。
もちろんお客さんの依頼に素早く対応してくれる営業マンが大半ですが、売却活動をお客さんに報告するだけでも上司の承認が必要だったりしますから、どうしても時間がかかってしまいますね。

不動産売却の一括査定を依頼した後も、一番早く査定価格を連絡してくれるのは中小規模の不動産会社であることがほとんどです。

大手の不動産会社では、担当者が査定価格を算出したと、上司による厳し〜いチェックが待ち受けていますからね。

あまりに安い不動産は扱ってくれない

目安としては、関東や大阪などの大都市圏では、取引価格が1,000万円以下の物件は、取り扱ってくれないことが多いです。

これには理由が2つあります。

まず、大手の不動産会社は中小の不動産会社と比較して、広告費をかけていることが理由としてあげられます。

TVのCMだったり、駅や電車で大手の不動産会社の広告を目にしたことがある方も多いんじゃないでしょうか?某大手の不動産会社は、公共のバスを一台丸々広告スペースにしていたりしますね。
他にも新聞折込チラシを作成したり、ポスティングを外注したりもします。
このように大手の不動産会社は、不動産を売りたい人、買いたい人を集客するために広告費をバンバン使います。

広告費がかさむことから、あまりに安い不動産は広告費をかけた割に仲介手数料という実入りが少ないため、積極的には取り扱ってくれないことが多いですね。

例えば1,000万円の不動産を取引した場合の仲介手数料は、約32万円です。
そこから営業担当者への歩合給を支払ったり、インターネット広告掲載費用、広告チラシ費用、調査費用なんかを差し引くと、ほとんど不動産会社の儲けがなくなってしまうのですね。

もう一つの理由としては、あまり高額でない不動産を取引しても、手間の割に儲からないからです。

1、000万円の不動産も、1億円の不動産も、広告活動から不動産調査、住宅ローンのあっせん、契約の準備に必要な手間は全く変わりません。しかし仲介手数料は10倍もらうことができます。
大手の不動産会社は知名度がありますから、中小の不動産会社とは比べものにならないほどお客さんからの売却依頼があります。
それに都心部の店舗であれば1億円2億円の不動産の取引なんて日常茶飯事ですから、それらの不動産と比較すると金額の小さい物件には、あまり手間暇をかけていられないのです。
そのため言い方は悪いですが、営業マンとしてはあまり高額でない不動産の取引を依頼された場合「そんな旨味の少ない物件に時間割いてらんないよ〜」という気分になってしまいます。

中小の不動産会社のメリット

一方で、中小の不動産会社に売却を依頼するとどんなメリットがあるのかをご説明します。

仲介手数料が割引されたり、無料になったりする

これは会社にもよるのですが、最近は中小の不動産会社で仲介手数料を割引していたり、もっと凄い場合には完全無料にしている場合があります!

普通に考えれば不動産会社の儲けを放棄する事になるのですが、その不動産会社が買い手を見つけてくれば買い手から仲介手数料をもらえます。

大手の不動産会社と比べてほとんどお客さんが来ない中小の会社からすれば、「1円も儲からないよりはマシだ!仲介手数料タダでもいいからお客さん来てくれ!」という思いですね。

少額の不動産も取り扱ってくれる

大手企業と比較して、中小企業は不動産の金額の大小に関わらず依頼を受けてくれます。

理由としては、大手の不動産会社ほど売却の依頼が来ないため、仲介手数料をもらうためにはどんな少額な不動産だろうと大事に対応をする必要があるためです。仲介手数料による収入がないと、不動産屋さんはおしまいです。稼ぎがないのですからね。

わかりやすく言えば、不動産の金額の大小で選り好みをしていては全く仕事がなくなってしまう、ということです。

レスポンスが早い

中小の不動産会社は、基本的には大手企業ほど不動産売却の依頼が来ません。
ですから、不動産会社としても一つ一つの物件に対するウェイトがものすごく高いです。

それに大手の不動産会社と比べて営業担当の自由度も高く、日々の細かな問い合わせに対応するにもいちいち上司の許可を取る必要がありません。

そういった大手の不動産会社の特性を逆手に取って、レスポンスの速さやフットワークの軽さで差別化を図っているわけですね!

中小の不動産会社のデメリット

続いて、中小の不動産会社に売却を依頼することのデメリットをご紹介します。

ゴリゴリな激しい営業活動を受ける!

総じて不動産会社の営業マンはかなりゴリゴリに営業活動を仕掛けてきますが、
その中でも、中小の不動産会社の営業の激しさは、大手とは比べものになりません。

中小の不動産会社は、前述の通り大手と比べて依頼される不動産の数が圧倒的に少ないため、売却の依頼がきた場合にはここぞとばかりにジャンジャン電話攻勢をかけてきますね!

もちろん買い手を見つける際にもゴリゴリ営業をしてくれるのでその点はありがたいのですが、どうしても営業マンが主導の売却活動になりがちです。
不動産は高額なので、売却するにも営業マンとじっくり対話をしながら進めたい!という方にはデメリットとなります。

ゴリゴリな営業活動の背景には、中小の不動産会社は営業マンの歩合率が高いという特徴があります。

歩合率というのは、「不動産の売買を一件契約したときの仲介手数料のうち、何パーセントが営業マンの給料としてもらえるか」を示します。

1件の査定依頼が貴重な上、契約した時のお給料にも思いっきり反映されるとなると…営業マンがゴリゴリの営業をしてしまう気持ちも理解できますねw

重要事項説明書・不動産調査が必要最低限!

これは安心して取引する上では、非常に厄介なデメリットだと思います。

中小の不動産会社の重要事項説明書は、基本的に法律で説明する義務のある最低限のことしか書かれません。
大手の不動産会社のような、将来起こりうるリスクやぱっと見ではわからないような不動産の欠陥まで入念に調査してくれることは本当に稀です。
こうしたリスクや欠陥は、売買契約時にしっかりと買い手に説明し、納得してもらった上で不動産を購入してもらわなければならないのです。
そうしないと、購入後に欠陥が発覚した場合あなたも損害賠償責任を負うようなことになりかねませんからね。
調査を入念にしない、重要事項を細部まで説明しないというのは、不動産を売却した後にまで影響をする重要なデメリットです。

僕も大手の不動産会社で働いていた時は、不動産調査では「自分がお客さんに全て説明できるようになるまで、絶対に帰ってくるな!」と言われていました。
必死になって役所の担当者に根掘り葉掘り質問をしたのを思い出しますねぇw

ですが、その隣で名もない中小の不動産会社の営業マンは通り一辺倒の質問だけをして、ササッと去って行った光景を何度も目にしました。
失礼ながら「いいなぁ、小さい不動産屋は調査が楽で…」などと思ったのを覚えていますw

 

またもや僕の実体験ですが、大手の不動産会社が中小の不動産会社と売買契約の仲介をする場合、重要事項説明書は大手の不動産会社が何としても先に作ってしまいます。
本来不動産取引の習慣では、売買する不動産のことをより詳しく知っている「売り手から依頼された不動産会社」が重要事項説明書を作成するのですが、手間をかけてでも「買い手に依頼された大手の不動産会社」が作成していました。

なぜだと思いますか?

それほどまでに中小の不動産会社が作る重要事項説明書は内容がすっからかんだからです。
中小の不動産会社が作成した重要事項説明書では、内容が不足しすぎていて大手の不動産会社が取引する社内の承認が絶対におりません。

「手直しするくらいなら、いっそ先に自分たちで重要事項説明書を作ってしまおう」、というのが大手不動産会社の思いなのです。

会社によっては信用度がイマイチ

全国には約31万社の不動産業者が存在します。

その中には、言い方は悪いですが「どこの馬の骨かもわからない」怪しげな不動産会社が本当にたくさん存在します。
そのような会社は少人数で営業していますから、中小企業に依頼をした場合にこのような胡散臭い不動産屋さんに当たるリスクもあります。当たってしまうと本当に損しかありません。

例えば悪徳な不動産屋が使う手法の一つに、『囲い込み』というものがあります。
不動産に関してよく調べている方なら、聞いたことがあるかもしれませんね!

例えばあなたが、不動産の売却活動を悪徳不動産A社に依頼したとしましょう。

そしてあなたの不動産を買いたいという人を、他の不動産会社Bが連れてきたとします。

A社はこの買い手と契約してしまうと、売却活動を依頼しているあなたからしか仲介手数料をもらえません。買い手からの仲介手数料は、B社が受け取る決まりです。(このような取引を『片手仲介』と言います。)

しかし、A社が自分たちで買い手を見つけて売買契約を結ぶことができれば、売り手であるあなたと買い手の両方から仲介手数料がもらえます。(この取引を『両手仲介』と言います。)

同じ手間暇でも、『両手仲介』の方が仲介手数料を二倍もらえるわけですから、当然美味しいですね。
この『両手仲介』を狙って、他の不動産会社が連れてきた買い手には「すみません、その物件は買い手が見つかってしまいました〜」などと嘘をついて物件を紹介せず、自社で買い手を見つけるまで全て断ってしまうという手法が『囲い込み』です。
不動産を他社が連れてきた買い手に紹介せず、自社のお客さんだけに『囲い込んで』しまうからこう呼ばれるんです。

一見すると、「結局買い手が見つかるなら、問題ないじゃん?」と思えるかもしれません。

ですが、考えてみてください。

本来であれば、他社が買い手を連れてきた段階で、あなたは不動産を売却できていたはずです。
でも、『囲い込み』をされてしまえば、あなたが売却を依頼した不動産屋が自分たちで買い手を見つけるまで、あなたの不動産は一向に売れませんよね?

その売れない期間の固定資産税は誰が負担するのでしょうか?あなたです。
その売れない期間に住み替えたい物件が見つかったにも関わらず、購入資金がないために買えずに悔しい思いをするのは誰でしょうか?あなたですね。

このように『囲い込み』は、あなたに損をさせ、不動産会社だけが儲かる最低の手法です。
『囲い込み』は、一昔前までは大手の不動産会社も平然とやっていたそうです。
最近はその手法が世の中に知られるようになったため、さすがに大手の不動産会社は僕の知る限りでは行っていません。

ですが、世の中に約31万社ある不動産業社の中には、今でも『囲い込み』をやっている会社がたっくさん存在します!
このような信用のない会社に当たってしまう確率は、残念ながら大手の不動産会社よりも中小の不動産会社の方が高いのです。

 

『【元営業マンが徹底解説!】不動産売却の一括査定後、大手と中小どっちに依頼したらいいの?メリット・デメリットまとめ』のまとめ

不動産の売却を依頼する際、以下に当てはまる方には迷わず大手の不動産会社を選ぶことをおすすめします!

  • 高額な不動産を売却したい!
  • お金を払ってでも安心して不動産を売却したい!(お金で安心を買いたい)
  • 営業担当者とコミュニケーションをとりながら、じっくり納得のいく売却活動をしたい!

 

逆に以下に当てはまる方には、中小の不動産会社をおすすめします。

  • リスクをとってでも、とにかく安く済ませたい!
  • 売却しようとしている不動産がそんなに高額でなく、大手の不動産会社に相手にされなさそう・・・
  • 多少荒っぽくてもいいから、とにかく不動産を売却してしまいたい!

 

お金がある、高額な不動産を売却するのであれば、迷わず大手企業を選ぶべきでしょう。
イメージがいいだけでなく、本当にイメージ通りの誠実で丁寧な仕事をしてくれます。

 

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