【裏事情】不動産売却の一括査定で選んではいけない不動産屋とは?元不動産営業マンが徹底解説!

不動産売却一括査定依頼する会社の選び方 不動産

皆さんは、自宅の売却を考えた時に「不動産一括査定サイト」を使ってみようって考えた事あるんじゃないでしょうか?
クリック一つで複数の不動産会社に売却査定を依頼できる、とっても便利なサービスです。
不動産屋さんを何社も回る必要がないし、売りたい不動産の相場観もわかるし、いいことづくめです。

 

でも、ネットで検索すると、不動産一括査定サイトの比較や使い方を解説したサイトは多くありますが、
意外と「査定後にどの不動産会社に依頼するのがいいの?」ってところまで踏み込んで解説してるサイトって少ない気がします。

 

でも、実際は「一括査定サイト選び」よりも「一括査定後にどの不動産会社を選ぶのか?」の方が
はるかに重要なんですよ!

 

今回は、元不動産営業マンの僕が、「一括査定の結果は出たけど、こんな会社には絶対依頼するな!」という情報を不動産会社の裏事情を絡めてお伝えしようと思います!

この情報を知らないと、不動産の売却活動が長引いて税金の支払いが増えたり、最悪の場合不動産がいつまでたっても売れなかったりする危険がありますよ!

 

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不動産の売却を依頼してはいけない会社とは?

 

『査定価格が異様に高い不動産会社』です!

 

不動産売却の一括査定を依頼した後には、依頼した各不動産会社から査定価格が届きます。
基本はメールで、各社から「不動産価格査定書」「不動産価格意見書」なる資料が送られてきます。

その中でも、自分の想像より高い査定価格を出してくれる会社があるではないですか!!

 

不動産の売却査定価格が、自分の想像より高い金額が提示されたら嬉しいですよね!
自宅を売りたい理由は人それぞれですが、高値で売れるに越したことはありません。
「この値段で売れたら、次に買い替える家は今より広くて綺麗な家に買い替えられるな」
なんて、夢が膨らみますね。

「よし、じゃあ一番高い査定価格を出してくれた、この会社に依頼しちゃおう・・・」

 

ちょっと待ったあああーーーー!!!

 

その不動産の売却査定価格ですが、その価格通りに売れる可能性はほぼ「ゼロ」ですよ!!

 

 

不動産の売却査定金額=売れる金額 ではない!

その査定価格は、あくまで「買い手が見つかるであろう価格」なのであって、自動車やブランドのバッグを査定した時のような「買取査定価格」とは全く違うんです!

 

例えばあなたが、もう使わなくなったブランド物のバッグを質屋さんに売却しようとしているとしましょう。

当然1円でも高く買い取って欲しいですよね。そのためには、複数の質屋さんやブランド品買取店にバッグを持ち込み、査定をしてもらうと思います。

そして、査定価格が一番高い質屋さんなりブランド品買取店に、査定価格で買い取ってもらいます。
一番高い値段で売却できて、無事ハッピーエンドを迎える事が出来ました!おめでとうございます!

 

あなたのブランドバッグが買取査定価格で売れたのは、『ブランドバッグを査定をするお店=ブランドバッグを買い取るお店』だからです。

 

しかし、不動産の場合は全く事情が違います。

不動産の売却価格の査定をするのは、あくまで「不動産の仲介会社」。つまり「あなたの代わりに買い手を見つけてくる」会社です。不動産の買取会社ではありません。

不動産の売却査定価格というのは、査定をする不動産仲介会社が不動産を買い取るのではないので、「この価格なら買いたいって人が見つかるんじゃないですかね〜」という、ある意味非常に曖昧な金額なのです。

 

この点を勘違いして「不動産の査定金額が一番高い会社にお願いすればいいじゃん!」なんて安易に依頼する不動産会社を選んでしまうと、買い手が全く興味を示さない価格であなたの不動産を売り出すことになってしまいます。

不動産を買いたい人が見つからなければ、当然あなたの不動産は売れません。
いくら査定価格が高くても、売れなければ結局1円もあなたの手元には入ってきません。

その結果、売れない間は高額な固定資産税を負担し続けることになりますし、
次に住みたいお家が見つかっても手元にお金がないから購入できず、そうこうしている間に売れてしまったりと、損をしてしまいます。

 

 

不動産が売れる値段。それは『市場の相場』!

では、不動産が売れる金額とは、一体いくらなのでしょうか?

それは、『市場の相場価格』です。例外は一切ありません!

 

中古市場の不動産は売却価格が法律で決められているわけではありません。

似たような不動産はこのくらいの金額で売れてるみたいだし、

 

あなたが家を買おうと思った場合には、やっぱり値段を気にしますよね?

例えばもしあなたが、中古マンションを買おうとしているとします。

条件は職場まで電車でアクセスの良い吉祥寺駅周辺、駅まで徒歩で歩ける距離で、3LDK、築年数は10年くらいが希望だとしましょう。

 

  1. 吉祥寺駅 徒歩12分 3LDK 築7年 5,980万円
  2. 吉祥寺駅 徒歩 5分 3LDK 築12年 6,300万円
  3. 吉祥寺駅 徒歩16分 3LDK 築10年 5,780万円

 

うーん、迷いますね〜!(笑)

価格で見れば、3が魅力的なのですが、この先何十年も住み続けるのですから、駅近であれば多少高くても2を選ぶ価値はありそうですよね!
でも1は価格と駅からの距離のバランスがいいですし、何より築年数が一番新しく綺麗なのが嬉しいところです!

 

では、この中にもう1物件を加えてみましょう。

  1. 吉祥寺駅 徒歩12分 3LDK 築7年 5,980万円
  2. 吉祥寺駅 徒歩 5分 3LDK 築12年 6,300万円
  3. 吉祥寺駅 徒歩16分 3LDK 築10年 5,780万円
  4. 吉祥寺駅 徒歩12分 3LDK 築12年 6,580万円

 

4は高いですね(笑)誰も買わないでしょ(笑)
もはや比較検討の対象にすらならないですね。

 

それでは、先ほど加えた4の条件を変えてみます。

  1. 吉祥寺駅 徒歩12分 3LDK 築7年 5,980万円
  2. 吉祥寺駅 徒歩 5分 3LDK 築12年 6,300万円
  3. 吉祥寺駅 徒歩16分 3LDK 築10年 5,780万円
  4. 吉祥寺駅 徒歩12分 3LDK 築12年 5,200万円

 

『安すぎっ!!』って思いますよね(笑)

一瞬目を引くかもしれませんが、「何か事情があるんじゃないの?近くに恐い人が住んでるとか、事故物件とか・・・」って不安に思いませんか?

実際に部屋を見に行っても、どうしてこんなに安いのか、不動産屋さんから納得のいく理由を説明してもらわなければ何となく信用できないですよね?

 

このように、あまりにも相場からかけ離れた物件は、買い手から倦厭されてしまうです。

結局のところ、買い手から見て興味を持たれる不動産というのは、『相場に則った販売価格の物件』という事になります。

不動産の販売価格が相場より高すぎると買い手に見向きもされず、逆に相場より安すぎると何か裏があるんじゃないか?と悪い印象を持たれます。

人間は、最初の印象を覆すのは本当に難しいと言われています。
あなたの不動産がインターネットに公開された時、「うわ・・・この物件の価格なんかおかしい・・・」なんて買い手に思われてしまったら、それだけで売れる可能性は低くなってしまいます。

 

それに加えて、徐々に販売価格を下げていくという方法はあまりオススメできません。

なぜなら、何回も値下げをしている物件は「売れ残りのように見えてしまう」からです。

 

 

不動産の売却価格の査定方法は、実はどの会社も一緒

不動産の売却査定価格の算出方法は、実は一つしかありません。

それは『似たような不動産が過去にいくらで売れたか?』に基づいて売却査定額を算出する方法です。

 

つまりは相場です!やっぱり相場なんです!

 

不動産の売却査定の基本的な考え方は
「周辺の同じような条件の家は、こんな価格で売れています。それと比べてあなたのお家は、こういう良い点があって、こういう悪い点があります。だから、あなたのお家は〇〇円なら売れますよ」
といったものです。

 

良い点、悪い点として影響してくるのは、以下の情報ですね。

  • 立地・・・・・・・最寄駅はどこか、駅からの距離、周辺環境(自然豊か、買い物に便利か)
  • 築年数・・・・・・新しいほど良い。築25年を超えると住宅ローン控除が使えないため、
    売却価格が下がる可能性あり
  • 地形(じがた)・・土地や一戸建ての場合、敷地がいびつな形をしているとマイナス評価。
  • 道路付け・・・・・一般的には広い道路に面している方がアクセスが良く、大きな建物を建てられ
    るためプラス。

*査定の詳しい基準については、別の記事で解説しますね。

 

また、実は大手不動産会社のほとんどは、同じ不動産売却価格の査定システムを使っています。

このシステムには、「過去に不動産がいくらで取引されたか?」という膨大な量のデータが蓄積されています。

そのシステムから、「過去に似たような物件はいくらで売却されたのか?」といったデータを調べて売却査定価格の基礎を決めるんですね。

売却査定価格の根拠となるシステムや考え方が一緒なので、本来ならば査定価格にバラツキが出るはずはないのです。

 

なぜ不動産売却の査定金額を高めに提示してくる会社があるの?

 

ではなぜ、不動産の売却査定価格を高値で提示してくる不動産会社があるのでしょうか?

結論を言うと「高値を提示して不動産売却を依頼してもらい、仲介手数料をもらって儲けたいから」です!

 

詳しくご説明しますね。

不動産会社の収入源は、「仲介手数料」です。
仲介手数料は、不動産が売れた時に初めてもらえるものです。
『買い手を見つけてくれてありがとう』の意味での成功報酬です。

そもそも、買い手を見つけようにも、売らせてもらえる不動産がなければ仲介手数料はもらえません。

ですから不動産会社は必死になって「ご自宅を売るなら、ウチに売却活動をさせてください!」とアピールするわけです。

そのアピールの一つとして、「ウチなら他社よりも高い値段で買い手を見つけられますよ!」という手法で不動産の売却査定価格を高めに提示してくるんですね!

「高値で売ってくれるなら依頼しちゃおう」という売り手の心理を悪用して、売却活動する権利を入手します。

ですが、実際には不動産は『相場』でしか売れないことはご理解いただけたと思います。

そのために、売却活動をする権利をもらうだけもらっておいて、他社には依頼をさせず、徐々に値段を下げて売却し、仲介手数料を確実にもらおうとするのです。

 

 

不動産の『売却査定価格が一番高い会社』には絶対依頼してはいけない!

いかがでしたでしょうか?
もし不動産売却の一括査定をした際に、一社だけ妙に高い査定価格を提示してきたら・・・要注意ですよ!
この方法は、実は超有名な大手不動産会社でも平然と使ってくる方法なのです!
「大手だから安心」と安易に信用せずに、しっかりと知識で武装をしてから売却活動を依頼する会社を選んで、損することのないようにしましょう!

 

 

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